Logement abordable équitable axé sur le transport collectif (LAÉAT)
GUIDE PRATIQUE À L’INTENTION DES PROFESSIONNELS
Pourquoi ce guide?
Ce guide a été conçu par le Réseau Habitat Connecté (RÉHAC) pour soutenir les urbanistes municipaux, les décideurs politiques et les intervenants du secteur du logement qui travaillent à l'intersection des investissements dans les transports collectifs et du logement abordable. Alors que de nouvelles lignes de transport sont planifiées et construites partout au Canada, les communautés s'efforcent de garantir que ces investissements améliorent l'accès et l'abordabilité tout en protégeant les résidents contre les déplacements. Ce guide rassemble des exemples concrets et des cadres de prise de décision pour aider les équipes à relever ces défis de manière structurée et pragmatique.
La pratique du logement abordable équitable axé sur le transport collectif (LAÉAT) doit refléter toute la diversité des communautés situées à proximité des corridors de transport, y compris les peuples autochtones en milieu urbain. Ces derniers sont représentés de manière disproportionnée parmi les personnes éprouvant des besoins impérieux en matière de logement, et leurs droits ainsi que leur autodétermination doivent éclairer tout processus de planification. Les populations prioritaires, notamment les aînés, les personnes handicapées, les communautés racisées, les femmes et les enfants fuyant la violence, les personnes en situation d'itinérance et les immigrants récents, sont également souvent les plus touchées par les déplacements induits par le transport et les moins bien servies par les approches classiques de développement axé sur le transport (TOD).
Ce guide constitue la première version de ce qui se veut un recueil évolutif d'outils et de ressources. Nous continuerons à développer et à ajouter des ressources au fil du temps, y compris des meilleures pratiques pour l'engagement des groupes prioritaires, des approches du LAÉAT fondées sur la réconciliation, ainsi que des mises à jour, dans la mesure du possible, pour tenir compte de l'évolution du paysage législatif et politique à travers le pays.
À propos du Réseau Habitat Connecté (RÉHAC)
Notre mission
Le Réseau Habitat Connecté (RÉHAC) est une nouvelle initiative nationale créée pour soutenir la pérennité et le développement à long terme de logements abordables le long des lignes de transport collectif partout au Canada. Il a vu le jour en réponse à une tendance croissante observée au cours de la dernière décennie : alors que les investissements majeurs dans les transports publics visent à améliorer l'accès et la mobilité, ils entraînent souvent une hausse de la valeur foncière, des pressions liées au redéveloppement et la perte de logements abordables.
En conséquence, les résidents à faible revenu et les personnes racisées sont fréquemment déplacés de ces mêmes milieux de vie que le transport est censé desservir.
Notre parcours
En 2023, Social Innovation Canada (SI Canada) a lancé le Laboratoire sur le Logement abordable équitable axé sur le transport collectif (LAÉAT) afin de s'attaquer directement à ce défi. En partenariat avec la SCHL, la Ville de Hamilton, la Hamilton Community Foundation, des fournisseurs de logements sans but lucratif et d'autres collaborateurs, le Laboratoire a conçu un nouveau modèle pour arrimer les investissements en transport public avec l'abordabilité du logement à long terme.
Fort de cette approche éprouvée, le RÉHAC a été créé pour déployer ce modèle à l'échelle nationale, aidant ainsi les villes à protéger le parc de logements abordables existant, à développer de nouveaux logements communautaires à proximité des transports et à garantir que les investissements en transport collectif continuent de soutenir les communautés.
Notre travail aujourd'hui
Aujourd'hui, le RÉHAC travaille activement avec les municipalités, les fournisseurs de logements communautaires, les urbanistes et les bailleurs de fonds de tout le pays afin de créer des ressources permettant de mettre ce modèle en pratique.
L'initiative constitue un inventaire national de ressources et d'approches pour le logement abordable connecté au transport, rassemble des collaborations locales pour aligner la planification de l'habitation et des transports, et fait progresser des stratégies de financement par capital mixte afin de soutenir l'acquisition, la préservation et le développement à proximité des réseaux de transport.
TOD v.s. ETOAH: Quelle est la différence ?
Le développement axé sur le transport (TOD)
Le développement axé sur le transport (TOD) se concentre sur la densification de la croissance autour des réseaux de transport collectif de haute qualité afin de soutenir leur achalandage et de réduire la dépendance aux véhicules privés. En pratique, cette approche néglige parfois le sort des logements existants et des résidents à proximité des nouveaux corridors de transport. La hausse de la valeur foncière, les pressions liées au redéveloppement et la spéculation peuvent rapidement éroder l'abordabilité et déplacer les personnes qui dépendent le plus du transport collectif.
Logement abordable équitable axé sur le transport collectif (LAÉAT)
Le logement abordable équitable axé sur le transport collectif (LAÉAT) répond à cette lacune en plaçant l'abordabilité et la prévention des déplacements au cœur du processus de planification. Son objectif est de garantir que les investissements publics dans les transports procurent des avantages durables autant pour les résidents en place que pour les nouveaux arrivants, en intégrant l'abordabilité dans l'évolution des quartiers.
Évaluation des connaissances
Cet outil d'apprentissage autoguidé est conçu pour aider les utilisateurs à réfléchir à leur compréhension du logement abordable équitable axé sur le transport collectif (LAÉAT) et à cerner les points nécessitant un approfondissement. L'évaluation se compose de dix questions allant des concepts fondamentaux à des applications plus nuancées dans des contextes de planification réels.
Chaque question comprend une rétroaction immédiate expliquant la bonne réponse et son importance pour la pratique du LAÉAT.
Répertoire des leviers politiques
Les leviers politiques suivants représentent certaines des stratégies les plus percutantes pour les municipalités qui cherchent à créer des logements abordables équitables axés sur le transport collectif (LAÉAT). Ces leviers ont été recensés dans le cadre de consultations avec des professionnels de l'urbanisme représentant diverses villes canadiennes et sont mis en évidence dans de nombreux rapports de planification examinant le déplacement lié au transport collectif et les pratiques de développement équitable dans les villes d'Amérique du Nord.
Les outils dont dispose une municipalité dépendent considérablement de la législation provinciale, des structures de gouvernance locales et du mandat des autorités de transport concernées. Par exemple, le zonage inclusif est autorisé différemment d'une province à l'autre. L'Ontario, la Colombie-Britannique et l'Alberta possèdent chacune des cadres législatifs distincts qui définissent ce que les municipalités peuvent exiger des promoteurs. Certaines villes comme Calgary, Edmonton, Vancouver et Winnipeg peuvent disposer de pouvoirs additionnels non accessibles aux autres municipalités. Avant d'appliquer un levier, les praticiens sont encouragés à consulter leur législation provinciale en matière d'urbanisme ainsi que le mandat de leur autorité de transport pour confirmer les outils disponibles dans leur juridiction.
Plans coordonnés de transport et de logement
Ce levier exige officiellement que les investissements dans le transport collectif et les stratégies d’abordabilité du logement soient planifiés, approuvés et mis en œuvre ensemble. L’objectif est de s’assurer que les nouveaux services de transport améliorent l’accès sans entraîner le déplacement des populations.
Acquisition ciblée de terrains publics
Ce levier repose sur l’achat proactif et le remembrement foncier à proximité des futures stations, avant que les prix ne s’envolent. Il permet une abordabilité pérenne grâce à une cession contrôlée, à la capture de la plus-value pour subventionner le logement social ou au développement direct par des partenaires publics et sans but lucratif.
Développement conjoint sur les terrains des agences de transport
Ce levier optimise les droits sur les terrains publics situés à proximité des stations pour construire des logements abordables et des projets à usage mixte, tout en générant des revenus à long terme pour l’exploitation du transport collectif.
Zonage inclusif avec incitatifs à la densité
Ce levier impose l’intégration de logements abordables dans les projets de développement axés sur le transport, tout en augmentant la capacité de développement pour garantir que les projets demeurent financièrement viables.
Flux de financement stables pour le LAÉAT
Ce levier crée des sources de revenus prévisibles et à long terme qui permettent aux municipalités de planifier, d’acquérir des terrains et de livrer des logements abordables dans les corridors de transport au rythme et à l’échelle nécessaires pour contrer le déplacement.
Ensemble de politiques de prévention du déplacement
Ce levier combine plusieurs outils mutuellement renforcés pour protéger les résidents, les petites entreprises et les institutions communautaires dans les corridors de transport avant, pendant et après l’investissement dans le transport.
Modules d'apprentissage
Ces activités d'animation pratiques sont conçues pour favoriser une compréhension commune et renforcer la capacité de prise de décision chez les urbanistes et les partenaires travaillant sur le LAÉAT. Elles comprennent un exercice de définition collaborative et un scénario de jeu de rôle.
À travers ces activités, les participants explorent comment les concepts tels que l'abordabilité, l'équité et les mandats institutionnels divergents se manifestent dans des contextes de planification réels. Elles sont destinées à aider les équipes à s'aligner sur des valeurs, à naviguer parmi les compromis et à se préparer aux réalités complexes de la mise en œuvre du LAÉAT.
Définir l'abordabilité et l'équité : un exercice de définition collaborative
Une activité animée de 60 minutes pour élaborer des définitions de travail communes. Cette activité animée de 60 minutes aide les participants à élaborer des définitions de travail communes de l’abordabilité et de l’équité spécifiques à leur contexte, afin qu’elles puissent être appliquées de manière cohérente tout au long de la vie d’un projet.
Naviguer entre des mandats divergents : Un exercice de jeu de rôle
Bibliothèque de ressources
Cette bibliothèque rassemble un ensemble d'outils, de recherches et d'exemples de politiques pour soutenir les praticiens travaillant sur le logement abordable équitable axé sur le transport collectif (LAÉAT). Les ressources sont organisées en six catégories : Documents de référence, Données et outils d'évaluation, Recherche sur le déplacement et l'équité, Vidéos de formation et ressources d'apprentissage, Politiques, et Études de cas/Exemples de leviers.
Mesurer et surveiller les résultats est une partie essentielle de la pratique du LAÉAT. La section « Données et outils d’évaluation » comprend des ressources pour aider les praticiens à évaluer l'impact, notamment le calculateur d'impact social de l'ETOD et le portail de données sur l'abordabilité du logement de la SCHL.
Pour des ressources supplémentaires sur le LAÉAT, visitez la bibliothèque de ressources sur le site Web du Réseau Habitat Connecté (RÉHAC).
Equitable Transit-Oriented Affordable Housing in Hamilton
Analyse axée sur les politiques reliant l'expansion du transport à la livraison de logements abordables à Hamilton.
Equitable Transit-Oriented Development Policy Plan
Cadre municipal intégrant l'équité, la lutte contre le déplacement et l'abordabilité dans le TOD.
Transit-Oriented Development Guidelines
Orientation provinciale soutenant la densité résidentielle et l'abordabilité à proximité du transport.
ETOD Social Impact Calculator
Outil estimant les bénéfices sociaux, économiques et environnementaux des projets d'ETOD.
Housing Affordability Data Portal
Données nationales sur l'abordabilité, les besoins et les indicateurs de base du logement.
Living on the Line: Addressing Transit-Oriented Displacement
Rapport de recherche examinant les risques de déplacement et les stratégies d'équité liés à l'investissement dans le transport.
Equity in Major Transit Station Areas
Discussion politique sur la croissance, l'abordabilité et l'équité à proximité des stations.
Preserving Black Communities Apartment Affordability Around Transit in Toronto
Rapport d’experts sur le maintien de l’abordabilité du logement pour les locataires issus des communautés noires et la réduction du déplacement : enseignements tirés du quartier Jane-Finch.
Financialized Violence in Toronto’s Rental Market: Eviction Rates in Majority Black Renter Communities
Article académique analysant comment la financiarisation du logement locatif à Toronto entraîne des taux d'éviction disproportionnellement élevés dans les communautés de locataires à majorité noire.
Equitable TOD Course
Cours en ligne couvrant les politiques, le zonage et l'équité dans le TOD.
Council Policy C437A – City Land Assets for Non-Profit Affordable Housing
Politique guidant la manière dont Edmonton priorise et déploie les investissements en logement abordable.
Council Policy C601A – Affordable Housing Investment Guidelines (Edmonton, AB)
Établit un processus transparent pour utiliser les actifs fonciers de la Ville afin de permettre le logement abordable à long terme.
Toronto: Zoning for Major Transit Station Areas (PMTSAs) + Inclusionary Zoning
Cadre municipal montrant où le zonage inclusif s'applique dans les PMTSA approuvées.
Chicago Equitable Transit-Oriented Development (ETOD) Policy Plan (Chicago, IL)
Cadre politique d'ETOD à l'échelle de la ville qui aligne la croissance des zones de transport aux objectifs d'équité.
City of Vancouver Development Cost Levies
Les redevances de développement (DCL) de la Ville de Vancouver, utilisées comme source de financement stable pour le logement hors marché à proximité du transport rapide.
Bay Area Transit-Oriented Affordable Housing (TOAH) Fund – brochure
Aperçu du fonds de prêt récurrent finançant le logement abordable et les services communautaires près du transport dans toute la région de San Francisco.
Denver Regional TOD Fund (Denver, Colorado)
Un fonds récurrent qui aide les promoteurs de logements abordables à acheter et conserver des terrains près du transport avant que les prix ne grimpent.
Fruitvale Village (Oakland, CA) – Equitable TOD nonprofit-led case example
Exemple de TOD mené par un organisme sans but lucratif intégrant logements abordables, services et développement communautaire adjacent au transport rapide.
LA Metro Joint Development Program Process (overview document)
Terrains de l'agence de transport mobilisés pour le logement : objectif de 10 000 foyers d'ici 2031, dont au moins 5 000 à loyer réglementé.
Equitable Development Initiative (EDI)
Processus de vision communautaire et de planification stratégique de Seattle pour son initiative de développement équitable.
Tri-Met Transit Oriented Development
TriMet’s Transit-Oriented Development (TOD) program to create livable, sustainable communities by integrating development with transit.
Equitable TOD
in Halifax
Exploring affordable rental housing strategies in Transit-Oriented Developments
Et après ?
Considérez ce guide comme votre tremplin pour le logement abordable équitable axé sur le transport collectif. Chaque collectivité fait face à des pressions et à des opportunités différentes en matière de LAÉAT. Nous vous encourageons à adapter ces outils à votre contexte local.
Pour les collectivités à la recherche d’un soutien supplémentaire, le RÉHAC travaille avec les administrations locales, les fournisseurs de logements communautaires, les investisseurs et les partenaires afin d'harmoniser les efforts et de traduire ces approches en actions concrètes. Nous considérons également ce guide comme une ressource vivante. Si vous avez des questions, des réflexions ou des suggestions, nous serions ravis de recevoir vos commentaires.
Restons en contact ! Écrivez-nous à l’adresse : info@catch-rehac.ca
REHAC reçu du financement de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) en vertu de l’Initiative de démonstrations de la SNL. Cependant, les opinions exprimées sont les opinions personnelles de l’auteur et la SCHL n’accepte aucune responsabilité à l’égard de telles opinions.